蛋殼公寓陷破產傳聞,多地發文強監管 長租公寓市場難題何解?

2020年11月19日07:42

來源:大河財立方

  □大河報·大河財立方記者丁洋濤張利瑤

  近日,長租公寓行業頭部品牌蛋殼公寓,因資金鍊緊張而深陷破產傳聞。11月16日,蛋殼公寓官方微博發文稱:“感謝大家的關心和支持,我們沒有破產,也不會跑路!請不要信謠傳謠!”

  “長租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害。”我愛我家集團前副總裁胡景暉在兩年前拋出的觀點已在杭州鼎家長租公寓破產事件中得到驗證。蛋殼公寓是否會步其後塵?萬億市場、政策紅利、資本推動,乘風而起的長租公寓市場何以頻頻遭遇資金鍊危機?

  次日,深圳市住建局發佈《關於切實規範住房租賃企業經營行為的緊急通知》,強調租金收取方式不得“高進低出”“長收短付”,同時不得誘導租客使用“租金貸”。

  蛋殼公寓遭維權長租公寓再現資金鍊難題

  在長租公寓市場摸爬滾打了5個年頭的蛋殼公寓,如今正面臨前所未有的資金鍊危機,這似乎也是當下長租公寓面臨資金難題的一個縮影。

  據中國新聞週刊報道,11月9日,蛋殼公寓北京總部聚集數百人維權,包含租客、供應商、保潔維修人員,現場甚至發生肢體衝突。蛋殼公寓子公司百家修維修人員表示,蛋殼已拖欠員工薪資長達4個月。有網友發帖稱,杭州蛋殼公寓已出現租户被斷網、斷水、斷電等現象。

  公開資料顯示,蛋殼公寓成立於2015年初,是紫梧桐(北京)資產管理有限公司旗下品牌,在北上廣深等13地市場管理着近50萬間長租公寓。

  拖欠供應商貨款、拖欠子公司員工工資,蛋殼公寓遭遇資金鍊困局。互聯網平台在用互聯網方式改造傳統住房租賃行業的同時,現金流成了大難題。

  11月17日,鄭州聶莊安置區一位租客告訴記者,受今年疫情影響,她從鄭州惠之家租的公寓被房東強制收回。“我的房租是按照‘押一付一’交付的,但房東告知我,惠之家平台疫情以後沒有將房租按時打給房東,已經達到違約收房條件。”她説。

  上門收房的房東給了她兩個解決方案:繼續租住就要另外交租金,否則就要儘快搬離。最終,這名租客選擇離開了這片是非之地,租房押金也沒拿回。

  同樣在鄭州聶莊附近,房東王芸(化名)正在尋找想要租住公寓或者入住酒店的潛在客户。據她介紹,她名下有少量房間對外出租,但她並不會將房屋委託給房屋中介或者長租公寓平台。

  “我問過兩個年輕租客,他們從城城找房平台租房月租只有1100元,但是城城找房給房東開價是1700元,相當於每租出去一間房,平台每月就淨虧600元,哪兒有做既費力又賠本的生意的平台?最後肯定會因為資金問題,拖欠房東房租。”王芸口中的城城找房隸屬於西安城城不動產管理有限公司,果不其然,目前其在聶莊的經營網點已經人去屋空。

  因拖欠房東房租,曾經把房屋委託給城城找房的房東也通過貼留言條、打電話等方式,從租客手中收回房屋。記者走訪發現,在聶莊B區四號樓一樓電梯口和入口處,不少房東張貼了“房東直租”“中介勿擾”的租房信息,為因城城找房撤離而導致空置的租房尋找租客。

  長租公寓頻爆倉高進低出、長收短付、租金貸背後作怪

  隨着90後甚至00後開始逐步進入社會,國內流動人口數量不斷攀升。年輕人由於購買力有限,逐漸成為長租公寓的主力用户羣體。資料顯示,2018年末中國流動人口數量達2.41億,截至2019年底,一線及新一線城市住房租賃市場規模達一萬億元。

  萬億市場規模下,各長租公寓品牌爭相搶食。但任何商業模式,一旦有預付款和金融服務介入,風險就裹挾而來。無論是ofo小黃車破產押金難退,還是教育培訓明星企業韋博英語因經營不善導致破產,背後就有對預付款資金池使用不當的影子。

  長租公寓同樣有預付款資金池,但不乏平台方因過高的風險偏好,而導致資金鍊斷裂。與此同時,長租品牌運營商在涉足金融租金貸等業務後,更易將潛藏風險翻倍。

  為了取得規模效應,本質為“二房東”的長租公寓品牌要想盈利,必須在最短時間內搶佔可租賃房屋資源。但在房東那裏壓價太低,房東就會把房子租給競品;面向租客要的租金太高,租客自然會選擇更便宜的長租品牌。在外界看來,本應賺取租金差的長租公寓,卻不得不高進低出(高價從房東收房,低價租給租客)、長收短付(向租客一次性收取多月份租金,逐月交付給房東)。

  正如胡景暉所説,長租公寓企業快速擴張,收房、裝修、維護,這些靠自有資金根本不夠。在這種情況下,長租公寓企業挪用了預付款資金池裏的資金,但這是需要未來持續支付給房東的,這樣也就慢慢變成了“龐氏騙局”。一旦沒有新的租客進入,現金流就會斷裂,最終資金鍊崩斷、房東無奈收房、租客賠了租金又丟房。

  此外,對於使用租金貸預付租金的租户,還要面臨個人徵信受損的風險。因為長租公寓從銀行一次性拿走1年的租金,最終還款的還是租客,一旦長租公寓爆倉,租客還款義務並不會終止。

  針對蛋殼公寓爆出經營困局,與其合作“租金貸”業務的微眾銀行11月16日在其官方微博發佈公告稱,針對已被迫搬離的租户,微眾銀行建議將協助解決租賃糾紛,為租户就貸款事宜做出適當安排。至少在2021年3月31號前,租户的徵信將不受影響。

  據鄭州好寓品牌負責人唐瑋介紹,長租公寓行業需要大規模投入,且投資回報週期漫長,投資回報率低,堪稱“慈善事業”。目前,鄭州某開發商旗下的長租公寓已從全國十幾家店、2000多套公寓,退縮到鄭州一隅,“目前在鄭州共有400間集中式公寓和200餘間分散式公寓”。

  據貝殼研究院統計,截至2020年上半年,媒體公開報道陷入經營困境的長租公寓就多達84家;此前,2019年已有52家長租公寓面臨不同程度的資金鍊斷裂、跑路或倒閉。

  多地發文實施“強監管”長租公寓迎來行業“分水嶺”

  從受到市場和資本競相青睞,到接連爆倉、租金貸、甲醛等問題而飽受爭議,短短几年間,長租公寓經歷了行業發展的“冰火兩重天”。尤其是2020年,疫情的催化使得本就“裸泳”的長租公寓風險更加暴露無遺。在此背景下,長租公寓也迎來了“強監管”時期。

  今年9月,住房和城鄉建設部在其官方網站發出《住房租賃條例(徵求意見稿)》,面向社會公開徵求意見。該條例對住房租賃企業的資質、行為、監督機制及法律責任進行了明確規範,旨在維護住房租賃當事人合法權益,構建穩定的住房租賃關係,促進住房租賃市場健康發展,是我國住房租賃領域首部條例性規範性文件,這對於預防、治理長租公寓爆雷亂象將會起到積極作用。

  此前,上海、廣州、成都、合肥、重慶、海口等城市已經發布《住房租賃風險提示》,開展住房租賃企業金融風險排查,併發布資金監管新規。

  “長租公寓爆雷的一個重要原因就是未能對租金實行監管,相關長租公寓企業因此‘無所顧忌’。從現實來看,有必要從賬户變更、公示監督、風險防控金設立、風險防控金使用、風險防控金調整、資金繳交、風險警示等多個角度,對租金進行監管。”11月17日,北京市京師律師事務所律師孟博在接受大河財立方記者採訪時表示。

  同時,為規範住房租賃市場秩序,成都、西安、重慶等城市先後發文,要求建立唯一的住房租賃資金監管賬户。據媒體報道,11月16日,重慶發佈通知,要求住房租賃企業應在主城中心城區範圍內的商業銀行開立唯一的住房租賃資金監管賬户。開設的賬户不得支取現金,不得歸集其他性質的資金,而承租人支付超3個月的租金將納入監管賬户。

  一系列監管措施的背後,折射出長租公寓相關問題正在受到有關部門的重視,其野蠻生長的時代或將結束,同時,行業規範即將來臨。

  在部分業內人士看來,這或是長租公寓行業走向規範化與市場分級的關鍵節點。尤其是新生代消費者的湧入,也讓長租公寓多了一些穿越行業變局的底氣。

  以頭部企業青客公寓為例,其7月22日發佈公告稱,將發行本金總額達1億美元的4年期可轉換債券,首批款項將用於一家國內知名品牌公寓的收購整合。可以預見,長租公寓的併購潮剛起,這也會刺激現有企業更好地思考生存之道,在產品、服務上下功夫,推動整個行業向好。

  從消費市場來説,隨着新一年畢業季的到來,也讓房屋租賃市場首次迎來大批量00後大學生畢業消費羣體。這個被稱為“Z世代”的羣體,更能適合扁平化的社會結構與求職流動性。對租房的依賴以及對生活品質的要求,也讓長租公寓迎來了行業發展的客觀條件。

  “協議簽訂、租金繳納、水電結算……都可以在APP上完成,非常方便。”鄭州一名剛畢業的大學生黃靜(化名)告訴記者,長租公寓的管理方式符合平常的生活習慣,也受到身邊同學的歡迎。

  “服務的不斷升級,以及硬件設施的安全便捷智能,市場與客户的雙向結合和動力推動,正將長租公寓推向更好的發展。”鄭州一名長租公寓從業者稱對未來兩年充滿希望。


編輯:魏蔚

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